Льготная ипотека под 9%: эксперты объяснили, что будет с рынком жилья

Предложенные президентом РФ Владимиром Путиным снижение ставки по льготной ипотеке на новостройки с 12% до 9% и продление срока программы до конца года оживят спрос на ипотечном рынке. Но с учетом высоких ставок по рыночной ипотеке потенциальные участники льготной программы могут столкнуться со сложностями при продаже предыдущего жилья. Также повышение спроса на льготную ипотеку может подстегнуть цены, считают эксперты, опрошенные газетой «Ведомости».

Накануне Путин предложил снизить ставку по льготной ипотеке с нынешних 12% до 9% годовых, чтобы «сделать покупку жилья более доступной для граждан» и «стимулировать стройку в целом». Также он заявил о необходимости продления программы льготного кредитования жилья до конца 2022 года.

В апреле максимальная ставка по программе льготной ипотеки была повышена с 7% до 12% годовых, а лимит по размеру кредита увеличен с 3 млн рублей до 12 млн в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн в остальных регионах. Изменения последовали за внеплановым резким повышением Центробанком ключевой ставки в конце февраля (с 9,5% сразу до 20% годовых). При этом по трем другим действующим ипотечным программам ставки были сохранены на прежнем уровне: 6% по семейной ипотеке, 3% — по сельской и 2% — по программе «Дальневосточная ипотека».

С 11 апреля ключевая ставка составляет 17% годовых. Эксперты прогнозируют, что в ближайшую пятницу, 29 апреля, регулятор примет решение о ее понижении до 15%.

Ранее в апреле замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин говорил журналистам, что параметры льготной ипотеки на новостройки могут снова быть пересмотрены.

«Ведомости», ссылаясь на данные сайта «ДОМ.РФ», указывают на снижение спроса на льготную ипотеку после увеличения ставки с 7% до 12%: за неделю с 7 по 14 апреля в банки поступило на 27% меньше заявок, чем за неделю до этого.

Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова обращает внимание на то, что на фоне показателей спроса в апреле, заметно снизившегося после «небывалой покупательской активности» в январе — марте, практически любой месяц покажет рост. Но она пока не ожидает кратного роста спроса. Коммерческий директор компании Asterus Вера Стефан оценивает снижение спроса в апреле на рынке жилой недвижимости в России примерно в 30—50% по сравнению с последними месяцами до начала украинских событий.

Управляющий директор отдела валидации рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов считает, что эффект от улучшения условий льготных ипотечных программ будет приглушен ценами на недвижимость. «Ведомости» приводят в этой связи, в частности, данные агентства «ЦИАН», согласно которым средняя стоимость 1 кв. м недвижимости в Московском регионе повысилась на 5,5% с начала года, а также данные СберИндекса о росте стоимости жилья в России примерно на 5% за I квартал текущего года.

Доброхотова из «Бест-Новостроя» прогнозирует рост цен на недвижимость при «уверенном, но не ажиотажном» спросе на ипотеку на 1—2% в месяц.

Совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин обращает внимание на то, что еще не так давно под 9%, предлагаемые в качестве новой ставки по льготной ипотеке, можно было получить кредит на рыночных условиях, поэтому, по его мнению, этот процент не будет восприниматься как заградительный. Но эксперт предупреждает, что дороговизна рыночных кредитов, на которые можно рассчитывать на вторичном рынке, может существенно ограничить эффективность льготной ипотечной программы, ведь существенная часть покупателей новостроек используют для этого средства от продажи старой квартиры.

Управляющий директор рейтингового агентства «Национальные кредитные рейтинги» Михаил Доронкин полагает, что сдерживающее влияние на платежеспособный спрос и, соответственно, динамику ипотечных выдач может оказать прогнозируемый рост безработицы.

Глава Банка России Эльвира Набиуллина заявляла, что по льготным ипотечным программам в 2022 году банки могут выдать до 2 трлн рублей — примерно на четверть больше, чем в 2021 году.

В материале «Ведомостей» в числе прочего отмечается, что снижение ставки, которое субсидируется из бюджета (размер компенсации определяется как разница между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3 процентных пункта, и льготной ставкой), станет для него дополнительной нагрузкой. Издание не получило ответа от Банка России и Минфина на соответствующий запрос.