Подвижная недвижимость: обрушатся ли цены на жильё

Подвижная недвижимость: обрушатся ли цены на жильё

Эпидемиологический кризис, переросший в экономический, оказал беспрецедентное воздействие на доходы населения. Обвал произошел в подавляющем большинстве стран мира, и Россия тут не стала исключением. Во II квартале реальные располагаемые доходы населения сократились на 8%, что является антирекордом с начала века. За полугодие они сократились на 3,1%.В ситуации с такой просадкой доходов довольно трудно рассчитывать на крепкий спрос на недвижимость. Более того, россияне предпочитают сберегать, а не тратить располагаемые средства. Во II квартале, по данным Банка России, норма сбережений выросла до 23%, что является одним из самых высоких показателей в истории. Обратим внимание, что наиболее активно растут сбережения у зажиточных россиян, которые являются наиболее вероятными источниками спроса на недвижимость.

Ослабление рубля
2019 год стал одним из лучших для российской валюты в последнее время. В 2020 году по очевидным причинам тренд развернулся. С начала года доллар вырос к рублю с 62 до 78 рублей. С одной стороны, в прошлом слабый рубль обычно толкал цены на жилую недвижимость вверх. Хотя в американской валюте квартиры и дома продолжают дешеветь, в рублях они, как правило, дорожают. Так, по итогам 2014 года квадратный метр жилья в стране стал почти на четверть дешевле в долларовом выражении, зато поднялся на 13% в рублях. Справедливости ради, в следующем году рост был наполовину отыгран — цены упали на 6,6%.

Обратная сторона резкого укрепления доллара для рынка недвижимости состоит в том, что в условиях резкого ухудшения ситуации на валютном рынке люди могут предпочесть другой способ сохранения сбережений, нежели покупка квартир. В конце концов, просто купить валюту на имеющиеся сбережения еще проще. Наконец, есть золото, которое за последние полгода резко укрепилось даже к доллару, а цены в рублях и вовсе почти удвоились. Разумеется, в данном случае речь про людей, покупающих жилье в инвестиционных целях, а не по необходимости, но роль таких покупателей на рынке достаточно велика, чтобы на него влиять.

Число работающих удаленно россиян с начала эпидемии выросло в восемь раз, свидетельствуют майские данные ВЦИОМ. С тех пор пришла «вторая волна» эпидемии и мэрия Москвы распорядилась перевести на удаленку треть сотрудников работающих в столице организаций. Учитывая заметную разницу в стоимости жизни, а также степени обеспеченности квадратными метрами в городах-миллионниках (прежде всего, конечно, в столицах) и остальной России, можно предположить, что исход из мегаполисов будет заметным. Это касается и гастарбайтеров, в больших количествах покидающих Россию.Пока достаточно сложно оценивать масштабы этого исхода, но существует серьезная вероятность, что как минимум в ближайшее время он будет серьезно влиять на жилищный рынок. Возможно, что во многих случаях возвращения в офис вообще не будет, что может побудить приезжих в Москве и Петербурге оставаться на столичной работе, но жить в другом регионе. Благо что и региональные чиновники неплохо улавливают тенденцию — например, уже бывший губернатор Белгородской области Евгений Савченко провозгласил программу, нацеленную на приток «удаленщиков» в регион. Для самых динамичных рынков жилья в стране, сконцентрированных в крупных городах, это может стать тяжелым ударом.

Доступная ипотека
Ключевым фактором, играющим на повышение на нынешнем рынке, является ипотечный. Ставки по кредитам продолжают падать. Ипотека на обычных условиях теперь стабильно обходится меньше чем в 9% годовых, а на льготных основаниях ее можно получить и под 6%. Это рекордно мало и отражает замедление инфляции и снижение ставок рефинансирования ЦБ. И даже реальные ипотечные ставки (минус инфляция) сейчас находятся на уникально низких уровнях.В первом полугодии объем выданной банками ипотеки подскочил сразу на 14% к аналогичному периоду прошлого года, что в значительной степени поддержало рынок жилья. Если ставки опустятся еще ниже — по некоторым прогнозам, они могут составить около 7% годовых без льгот, —то спрос на жилье получит дополнительный стимул. Стоит, впрочем, отметить, что долговременная тенденция пока не совсем очевидна — в прошлом году ипотеку брали меньше, чем в 2018-м,— и снижение произошло впервые за четыре года.

Опасность данной ситуации заключается в том, что рост объемов ипотечного кредитования в совокупности со стагнацией и даже спадом доходов населения грозит непредсказуемыми последствиями. В США в аналогичных условиях 2000-х годов разразился ипотечный кризис, когда несостоятельные должники обрушили всю экономику.

— До конца 2021 года намного вероятнее стагнация цен и постепенная коррекция после их повышения на 3–4% в конце текущего года. Вторичная недвижимость уже начинает смотреть в сторону удешевления, новостройки же ждут решения по продлению программы льготной ипотеки, которая всё равно не сможет длиться вечно – у государства нет резервов в бюджете для этого кейса. Сейчас ситуация напоминает 2014 год в формате замедленной съемки: если тогда все, кто мог, разом наводнили отделы продаж застройщиков, то сейчас это происходит постепенно и застройщики стараются придерживать наиболее сладкие предложения вне рынка, сбывая неликвид за очень большие деньги. И для людей опасно то, что они перестают смотреть на стоимость жилья, а смотрят лишь на уменьшившиеся платежи по ипотеке, которые действительно сократились на 20–25% относительно прошлогоднего периода, если сравнивать кредит, взятый сейчас, и кредит от октября 2019 года.

Оставить комментарий

Вы можете использовать HTML тэги: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.