— В «миллионниках» ценовой разрыв не так ощутим, как в городах с меньшей численностью населения. В основном сказывается более высокая покупательская способность в мегаполисах и ликвидность жилой недвижимости, — поясняет ведущий аналитик компании Александр Иванов.
С начала года тренд на рост этой разницы набирает обороты. В январе текущего года реальная цена продажи была ниже средней цены предложения на 22,6%, в феврале — на 23,4%, в марте — 23,7%, в апреле — 24,2%, в мае, июне и июле держится на уровне 25%.
— С одной стороны, из-за высоких ставок по рыночной ипотеке доля сделок с привлечением кредитных средств на вторичном рынке опустилась ниже 20%, а покупатели с наличными предпочитают приобретать квартиры с максимальным дисконтом. С другой, основная часть сделок сейчас касается улучшения жилищных условий. Люди продают свое жилье, условно говоря, площадью 50 «квадратов» и покупают взамен 70-80-метровое. В общем, речь идет в основном о квартирах достаточно большой площади, где цена квадратного метра заведомо ниже, чем в студиях, «однушках» или «двушках», — объясняет растущий разрыв Александр Иванов.
При этом скидка, которую продавцы делают своим покупателям, находится на рекордном уровне — 6,3-6,4%. Поэтому столь высокая разница в цене предложения и цене продажи больше связана не с падением стоимости жилья, а с выбором в пользу более доступного по цене квадратного метра, продолжает аналитик.
Среди российских мегаполисов самый большой ценовой разрыв за прошлый месяц зафиксирован в Перми (10,8%), Красноярске (10,2%), Воронеже (9,7%), Казани (9,3%). Замыкает пятерку лидеров Краснодар (8,5%). В Москве разница составляет 6,9%. В городах с населением до 300 тысяч человек разница между стоимостью в объявлении и свершившейся сделкой может достигать и 30-40%.
— Для ситуации с низкой доступностью рыночной ипотеки сложившаяся ситуация вполне закономерна. Пока ставки находятся на заградительных уровнях, этот разрыв будет расти. Как только ставки пойдут вниз, разница между ценой предложения и ценой продажи тоже начнет сокращаться вслед за восстановлением спроса, — утверждает Александр Иванов.
Директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков говорит, что первоначальная цена и цена на рынке, которая размещена на сайтах или агрегаторах, зачастую выступает как маркетинговый якорь. У потенциального клиента это формирует восприятие ценности его будущего объекта. В условиях высокой конкуренции — стандартный инструмент привлечения внимания.
Цены в предложениях, особенно в печатных материалах или агрегаторах, могут устаревать быстрее, чем происходит их оперативное обновление. Финальная стоимость жилья — результат переговоров в процессе сделки. Она может включать скрытые скидки, например за более высокий первоначальный взнос, объем единовременной покупки нескольких квартир или вида оплаты.
Кстати, разница в пользу покупателей есть и на рынке новостроек.
— При публикации цен застройщики оставляют себе возможность для предоставления индивидуальных скидок клиентам. Скидки рассчитываются непосредственно при обращении в офис продаж, — рассказывает генеральный директор группы компаний «Садовое кольцо» Илья Колунов.
Каковы прогнозы относительно дальнейших изменений ключевой ставки и их влияния на рынок жилья в ближайшие месяцы?
— На наш взгляд Центробанк, с большей долей вероятности снизит ключевую ставку в коридоре от 1 до 2% — до 18-19%, — комментирует руководитель направления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская.
На последних двух заседаниях глава и аналитики Центробанка неоднократно говорили о замедлении роста кредитования населения и постепенно снижающемся уровне инфляции. Это касается не только ставок, но и смягчения процедуры прохождения андеррайтинга (процесса оценки рисков, связанных с выдачей кредитов) по ряду программ. Однако пока еще существуют опасения, что до конца года ставка вряд ли упадет меньше 17%, что вряд ли глобально оживит рынок недвижимости, но точно будет легче.
— Повышение ставки делает банковские депозиты привлекательнее, но это слабо компенсирует падение доступности кредитов, — добавляет Юлия Архангельская. — В итоге потребительская активность на рынке жилья снижается. Если ипотека была оформлена по фиксированной ставке, ее условия (процент и платеж) не пересчитываются при повышении ключевой ставки.
— Сильного изменения цен при снижении ставки на 1-1,5 процентных пункта ждать не стоит. При таком снижении рыночная ипотека останется инструментом, все еще малоинтересным подавляющему большинству россиян. Для кардинального изменения ситуации кардинально изменилась, ее ставка должна перестать быть заградительной и опуститься хотя бы до 15%, — заключает Илья Колунов.
Оставить комментарий